HDB新加坡组屋发展介绍

从住房的类型和情况来看,新加坡的住房分为两大类:组屋和私宅。“组屋”是政府通过建屋发展局为广大中低收入群体提供的廉价公共住房;私宅是指私人房地产商投资兴建,完全按照市价运行的供应高中收入群体的高级住宅。据新加坡2005—2006 年报对住房的分类如下所示:其中82%是屋主自住组屋,4%为出租组屋。

另外14%的高收入阶层入住私人发展商的产业。据调查统计数据,目前新加坡有住宅单位104.9 万个,建屋发展局所建公寓占84.65%,其它公共公寓占0.39%,商业私人公寓占9.36%,拥有土地的住宅占5.46,其它占0.14%。

一、新加坡公共组屋政策起源和发展历史

  1. 陋屋区时代(上世纪20 至50 年代):因住房短缺日趋严重,当时的英国殖民政府于1927 年设立了新加坡改良信托局,专门负责清理陋屋区,并为陋屋区的搬迁居民提供住所。在新加坡改良信托局存在的32 年中,共建造了23000 个单位的住房,当时只能为不到10%的人解决住房问题。
  2. 推出居者有其屋计划,解决屋荒(1960—1970):面对严重的房荒问题,新加坡于1960 年成立了建屋发展局(HDB)。建屋发展局的目标一开始就非常明确,就是为低收入人民提供廉价房屋。它制定了一个全面的五年计划,并由此引出以后的多个五年建屋计划。为了鼓励人民拥有自己的组屋,建屋发展局在1964 年推出“居者有其屋”计划。从1960 至1970 年,HDB 为新加坡公民提供了12 万套政府组屋,为40 万人解决了住房问题。
  3. 建设新市镇,大量增加住房供应(1971—1977):大力开发建设组屋,到20 世纪70 年代中期,超过一半的人口住在政府组屋。市镇规划也更趋成熟。
  4. 建设综合性社区,提供全面的居住环境(1978—1988):到20 世纪80 年代初期,大约70%的人口住进政府组屋。80 年代后期,超过85%的人口住在政府组屋。
  5. 改进组屋的质量与服务,开展组屋翻新与老城改造(1989 至今):到目前为止,新加坡已建设87 万套组屋。新加坡除了为大众建造新的家园,也为较旧的市镇提供“组屋更新计划”。包括主要翻新计划——把旧的住房修复到当前新住房的标准;电梯翻新计划 ——为那些没有在每层楼设有候梯坪的高楼提供这项设备,让老龄人及行动不便的居民进出更加方便;选择性整体重建计划——为了更好地利用土地,有选择性地将旧的组屋拆除,并在附近地段为受影响的居民提供新的住房。

二、新加坡公共组屋的建设和管理机构

建屋发展局(HDB)是国家发展部属下的法定机构,也是新加坡唯一的公共组屋建设和管理机构,目前有2000多名工作人员。HDB 的主要职能有6 项:1、住宅发展计划;2、征用土地;3、建造组屋;4、外包或承包工程; 5、房屋出租/出售;6、房屋贷款。公共建屋的经费来源多渠道,如:政府津贴、抵押贷款、中央公积金储蓄等。三、公共组屋类型、价格、分配及管理制度

1、组屋的类型、产权及价格确定
(1)组屋的类型:可供购买的房屋类型包括二房式(1 房1 厅,45 平方米),三房式(2 房1 厅,60—65
平方米),四房式(3 房1 厅,90 平方米),五房式(4 房1 厅,110 平方米)和公寓式(130 平方米);此外政府还为低收入家庭建有一房(33 平方米)用于租借。以四房为最多,占全部住房的37.6%。
(2)组屋的产权:新加坡居民取得组屋的产权从一开始就是受到限制的,类似于我市原来的安居房“不完全
产权”概念。组屋的转卖条件,要求屋主拥有及实际居住组屋至少达5 年,即可进入市场交易,但政府要抽
10—25%的附加费,此后组屋即可再不受限制,也就是我们通常所说的获得完整产权。如果不满5 年时卖掉
组屋,政府规定屋主只能将组屋回卖给政府,政府照原价收回,且不收租金(也就是我市政策性住房的回购
和以息抵租政策)。
(3)组屋的价格:公共组屋的价格由国家环境发展部综合多方面因素决定。由于组屋价格不包括征地成本,且低于建筑成本,因此,其价格比同类商品房至少低 50%—70%。就整个新加坡而言,组屋总售价相当于购房者家庭年收入的5 倍左右。组屋价格约2500 新元/平方米,一般每套30—40 万新元,最贵的72 万新元。符合条件的购房者还可以向建屋发展局(现已逐步过渡到商业银行)申请优惠按揭贷款,所以新加坡公众购房压力不大。

2、公共组屋分配政策和程序
(1)分配政策特点: 一是尽可能降低申请门槛,增加申请渠道,让更多的民众分享社会发展成果。二是政
府鼓励有能力、有需求的家庭买房,只对那些最低收入的家庭提供租赁房。三是在强化法制管理的同时,坚
持以人为本。四是公开透明的分配程序。组屋的位置、环境规划、各类房屋的数量、价格全部属公开信息,
民众可通过媒体、网络、HDB 等多种途径了解组屋信息,具体选房则通过电脑抽签决定。五是政府服务工作细致入微,政府的相关部门,比如税务、规划、重建局、公积金局等分工明确,配合默契。
(2)分配程序:售房分配原则是无房者优先,根据申请者需要,确保售房公平分配。起初,政府采用登记
配售,以登记的先后顺序出售,后来,改为定购制度,按照需求情况来规划建设住宅区。这种办法缩小了各
地区、各类型住房的供求差距。

3、公共组屋申请资格:申请资格包括以下四个主要因素:(1)公民权。它规定申请者必须是新加坡公民,而共同申请的其他成员必须在新加坡居住。(2)无私有房产。放弃其私有房产再申请购买组屋的申请者也必须在其具备组屋申请资格的30 个月后才能申请购买组屋。(3)收入水平。那些家庭月总收入超过收入限额标准的家庭不能申请购买组屋。2007 年家庭最高月收入标准为8000 新元。(4)家庭构成。建屋局规定新建组屋的申请者必须形成“核心家庭”(即夫妻双方家庭)。特例情况通过其他计划来解决,比如老年人计划和孤儿计划等

4、公开组屋市场的运作:每户家庭可享受两次购买组屋的权利:在已购组屋住满5 年后,可以再一次申请
购买更大更好的组屋,但必须在6 个月之内出售现有组屋。于是就形成了所谓的公开组屋市场。一旦用完了
两次申购组屋的资格,仍想更换住房时,有两种选择,一种是在商品房市场上购买私房,另一种选择是在公
共组屋市场上按照市场价格去购买二手组屋。公开市场虽然为自由交易,但申请资格仍受到一定的限制。

5、对骗购骗租者的惩罚措施:对于弄虚作假者,当事人将面临高达5000 新元的罚款或6 个月的监禁,或者
两者兼施。

四、新加坡中央公积金CPF制度

1、中央公积金制度基本情况:新加坡于1955 午7 月创办中央公积金制度,并成立了中央公积金局(法定机
构),统一管理和使用公积金储蓄,还制定了《中央公积金法》,以保护公积金会员的合法权益,规范管理、使用公积金储蓄的行为。目前中央公积金局管理的公积金数额约600 亿新元(相当于3000 亿元人民币),是新加坡的“最大财东”,每年公积金的运营都创造数亿元的利润。中央公积金的作用,一是公积金制度使政府积累了大量的住房建设资金,因此使居民的住房总是能在较短的时间内得到解决;二是公积金会员可以动用公积金购买组屋,解决了居民购房支付能力不足的问题,极大地推动了中低收入家庭购房。

2、中央公积金户头及其用途:中央公积金有三个户头,各户头的钱专款专用,不能混用。A.普通户头:按基本工资的24%,可用于购买产业(购买政府组屋、商品楼宇均可,但不能用于租房)、购买组屋保险。B.保健户头:按基本工资的6.5%,可用于支付住院费、手术费。C.特别户头:按基本工资的4%,可用于养老和应急用途。三个户头合计为基本工资的34.5%,其中雇主支付14.5%,个人支付20%。

3、中央公积金的住房贷款:中央公积金发放的住房贷款主要有两类:(1)向HDB 发放公共住宅建设贷款。
(2)向买房的个人提供贷款。买房的个人除占房价20%的首期付款可以支用自己的公积金外,余下80%的
房价可以用中央公积金局的贷款支付,以后分期偿还本息。