新加坡买房攻略不完全指南

新加坡买房

在新加坡购买房屋(租屋或者condo),是大家最关心的话题之一,经过在网上收集材料、整理,特与大家分享此文,包括了新加坡房产分类分析、外籍人士在新加坡买房须知、PR(永久居民)买房以及购房贷款的基本程序!

新加坡房产分类解析

私人房产:指的是有产权的,比如永久产权,99年产权等;从房屋类型又分独立式、半独立、排屋和私人公寓等。

组屋:则是由政府建屋局统一规划并建造,属于带有津贴性质的保障型住房。组屋主要集中在非市中心的地铁沿线。现在新加坡有85%的公民都住在组屋里,而且绝大多数都是自有产权,只有很小一部分是向政府以很低廉的价格租赁。剩下来的15%的新加坡公民则住在高档的商品住宅里。

产权和使用期限分类:

新加坡大部分房屋属于租赁性质,租期通常为99年。个人拥有全产权的房产十分罕见。非公民购买其他类型的有地住宅仍须政府批准。自建国后政府批准的所有土地全部是99年产权,而永久产权和其它所谓的101年,103年或者999年产权都是新加坡建国前特殊历史条件下留下的产物。101年,103年,999年三种产权目前已经很少见,市场上政府公开出让的开发用地大多为99年的。

永久(Freehold):除非政府征地,使用期限是永久;
999年(999-Leasehold):几乎是永久但法律上不算永久;
99年(99-Leasehold):一般组屋都是99年,私人发展的房产项目现大都是99年。

新加坡政府规定,外国投资者(非永久居民)能够购买所有的公寓(包括所有99年、999年和永久土地的公寓),以及多于5层的有地住宅。但不能购买政府组屋、整个公寓项目、空置的住宅地皮、以及少于5层的有地住宅。但圣淘沙岛是惟一例外,升涛湾(圣淘沙)的房产将没有这方面的限制,即外籍人士在升涛湾也可以向有关当局提出申请,购买地皮及有地住宅,并且该申请一般在两天内可以获得批准。

外籍人士在新加坡买房须知

新加坡组屋只能是公民和永久居民才可以购买,外国人去新加坡买房可以买私人住宅。具体的购买条件如下:

购买基本条件为:

1.带土地的独立式洋房,半独立式洋房,排屋只有新加坡公民可以购买。(但是圣淘沙岛的别墅及排屋外国人可以购买)

2. 外国人或永久居民可以购买大部分的公寓产业包括住满十年以上的共管公寓;公寓地契:分为永久地契,999年和99年地契。

新加坡公寓房产面积都是实用面积,没有公摊,每个单位都免费带车位,不需要另外买。每个月管理费根据所买单位面积大小及公寓设施而有所不同,但通常中档新公寓三个房间的单位管理费每月$400-$600元左右。

买房所需时间:

1. 现房,从下订金到完成买房手续需要2-3个月时间;

2. 期房,从下订金直到交房,根据工程进度大约最多3年时间;

买房费用:

1. 中介费:成交价格的1%;

2. 政府印花税:3%减去$5400新币的基础上额外征收10%;

3. 律师费:大约新币$3500元起(按房产价值);

4. 买房成为屋主之后的费用:

1)每月管理费;

2)每年物业税:年租值的4% (自住);

如果房产用于出租,业主还需缴纳所得税。所得税是基于净租金的20%来计算的。净租金就是从毛租金中扣除管理杂费,物业税以及银行贷款利息之后的剩余。

从2011 年1 月1 日起,对于业主自住的民用房产,新的累进税制将取代现有的比例税制。其他的房产都将继续根据现有的税制来计算。根据新的累进税制,业主需要缴付的物业税计算公式为:首个$6,000 征收0%,也就是说新加坡国内税务局(IRAS)对于首个$6,000不征税;下一个$59,000征收4%;余额征收6%。如年租金为$80,000,业主的物业税计算方法如下:

第一个$6,000 x 0% = $0

下一个$59,000 x 4% = $2,360

余额$15,000 x 6% = $900

物业税总额= $3,260

买房付款方式:

1. 现房

(1)小订金:成交价格的1%

(2)大订金:成交价格的4% (两周内支付并执行认购权)

(3)政府印花税:成交价格的3% 减去$5400 新币(执行认购权14 天之内支付)

剩余款项:完成交易前支付(通常在执行认购权后八周内)

2. 期房

(1)小订金:成交价格的5%

(2)大订金:成交价格的15% (在签署购买意向书8周内支付)

(3)政府印花税:成交价格的3% 减$5400 新币(在签买卖合同14天内支付)

剩余款项:分期付款

PR买房流程

新加坡的人口政策。是用受过良好教育的,或有特殊技能的外国人移民,来填补本国由于出生率低造成的人口的不足。所以,新PR 越来越多。衣食住行,屋子是PR首先考虑的问题。

屋子,可能是大部分PR在新加坡最大的投资,虽然现在资讯发达,然而,并不是人人都对买房的步骤十分熟悉,特别是第一次买房的PR(包括PR转公民)。

下文将分为PR买房流程(HDB)、买房前准备、买房手续几部分。
下文所指的房子,如果没有指明,一般指HDB房子。

PR买房流程(HDB)
1.如果你是新PR,找一个银行助理评估你可以最多贷款多少买屋子,并获得一份贷款原则批准书(免费)。
2.确认你要的地点
3.找一个你觉得沟通舒服的中介,告诉他你的要求(地点,房屋大小,楼层,内部装修),你告诉他越详细,就越能做的越好,避免带你看你不想看的屋子。一个好的中介可以节省你许多的时间和麻烦。
4.当你找到了梦中的家后:
放 1-1000的定金,让所有的屋主签OTP。
去银行拿到贷款协议书 执行 OTP,(EXE OTP)付一笔费用给卖方,包括定金,最高4000。
呈交所有资料给HDB,等待第一次面议(1st appointment)。
10天内HDB会派技术人员去检查房屋,有任何未经批准的装修,屋主需做回。
5.第一次面议时,HDB官员会审查所有上缴的文件,及转售价。并安排第二次面议的时间。(第一次面议后的6-8周)。
6.10天内,批准交易。
7.第二次面议前两周,将准备好的现金交给律师,由律师与各方解决其余的问题。(HDB,CPF,印花税,等)
8.完成前的几天,在去检查屋子,确信屋子已搬空,没有别的损坏。
9.完成交易当天申请水电及从律师那里拿钥匙。

买房前准备
在买房前,您有两个问题要考虑: Eligibility 和 Affordability。
即您的购房资格和购房能力。

1)购房资格:
对PR来说,比较简单,PR在新加坡买HDB,较多的是以下情况:
2个结婚了的PR,
2个将要结婚的PR(您必须在第一次面议时给HDB官员看您的ROM登记条)
工作的母亲和读书的孩子
未婚的PR 兄弟姐妹
注意,一个PR是不能买HDB的,而且根据最新政策,新PR 要在拿到PR3年后才能购买组屋。

2)购房能力:
能获得PR资格的专业人士,购买一般的HDB经济能力不是问题,但是,有些PR购房者只有1人工作,或年纪很轻(PLOY 刚刚毕业),或有别的投资。此外,HDB规定,购房者在EXE OTP前,必须获得银行的贷款批准书。因此,事先的贷款能力评估是必须的。有经验的中介也可以大概估算您的贷款额。
以上两点外,还有一些问题:
购房的时机,购房的地点,购房的预算。

3) 购房时机:
2007年底就一直有很多关于HDB要跌价的言论,到1年多后的今天,HDB终于开始跌了马上又上了,而现在的价格确是比2007年底高了不少。
没有人可以准确预测价格的走势,大势暂时不会再上,或者说暂时调整大概是可能的,但是,调整幅度和长度未知。
买HDB是自住的,为的是有完全属于自己的温暖的小家,为的是有个人的私密空间,为的是将要出生的孩子,为的是不受大房东,二房东的气,为的是避免忍受和完全不同习惯的人共享空间。为的是省下高额的房租。所以,和投资私人公寓比起来,购买HDB时机不重要,重要的是有没有需要,再决定。

4) 购房的大小和地点
很多朋友问,买多大的屋子和哪里的屋子最好?
这是一个没有标准答案的问题。

I) 关于屋子的大小,3房还是4房,看您现在的需要和今后的需要。
夫妻2人,刚刚结婚,3房式可能正好。一间书房,一间卧室。
当您有了一个孩子,如果奶奶或外婆来照顾孩子,那您的书房就要利用客厅的一角了。
当您有了第二个孩子,孩子渐渐长大,3房式可能就太小了。
如果您的计划是,有孩子带回国内,那另当别论。

II)关于成熟社区或所谓的偏远点的地区。
成熟地区,如果指的是出行,购物方便。
其实,跟国内的许多地方比起来,新加坡所有的地区,都属于成熟地区。
地铁,巴士四通八达,NTUC近在咫尺。再偏僻的组屋,5分钟之内也能步行到巴士站。这里的图书馆,游泳池,电影院,超市星罗棋布。有组屋的地方,就有健身角落,儿童乐园,公园。对于居民来说,这些都是重要的。
平心而论,哪里都蛮方便的。

普通的PR或新公民,要买组屋的都是工作人士。

买屋子还是要考虑上班的时间成本。比如,您在南大工作的,最好买在文理,您在CHARTERED 工作的,最好买在兀兰,海军部。您在UMC 工作的,买淡滨泥,或圣岗榜鹅较合适。国大,NUH的,则是金文泰一带。

离单位近,每天可以多睡1小时。如果这1小时花在路上,等于每天加班1小时。

买房所需手续

1)贷款批准书 LETTER OF OFFER(公民对应HLE)
由银行批准的贷款书,申请人签字后生效。必须在EXE OTP 前获得。否则,在1ST APPOINTMENT 时会有麻烦。
与此对应的是公民的HLE。由HDB批准。由于HLE 有时批准比较慢,所以,一般获得HLE后再放OTP定金比较保险。

2)OTP(Option to purchase)
在买主看中屋子后,和卖主谈好价格,就要填写OTP,主要内容是:
-付定金的日期(也即OTP日期)
-屋子的地址
-屋子的成交价格
-屋子的定金数额(1-1000元)
-EXE OTP 的最晚日期。(14天)
-买主,卖主的姓名,身份证号码。
-EXE OTP 的金额(1-4000元)
-EXE OTP 后申请1ST APPOINTMENT期限。(1-90天)

通常中介要跟双方解释一下,然后卖主就会在OTP 上签名,一旦卖主签名,14天内,他就不能把屋子卖给别人。

买主必须在这14天内获得银行贷款,同时,买主可以利用这14天的冷静期考虑。如果他决定放弃这屋子,那么,定金将归卖主所有。如果他决定接受屋子,那么14天内他必须EXE OTP。

3)递交材料,申请交易。
EXE OTP 后的1-90天内,通常中介代劳,双方向HDB申请房屋转售。同时选择第一次面议的日期。
此后的一周内,HDB会有官员去屋子察看,有无非法装修,如果有没有被批准的装修被发现,卖方必须恢复原样,否则成交不能进行。

4)第一次面议时,买卖双方及中介需要到场,HDB官员要看买方的结婚证,身份证,如果是把孩子的名字放进居住者的,须孩子的出生证。

同时,双方约定完成交易的时间(即COMPLETION)。
PR买方此时去见律师,签一些委托书,委托律师帮助完成交易。律师会和银行,CPF局,HDB和别的一些政府机构打交道,帮助您完成交易,和还贷事宜。

5)COMPLETION
PR的话,不用出席,律师会去HDB完成手续,拿钥匙,结束。此时,屋子就是您的了。

提前和延迟迁入

1)通常买主要求,是否能提前拿到钥匙,这样,可以早日装修屋子。如果卖主同意,也可以搬出,没有问题,但是,如果万一成交由于种种原因不能完成,买主就白白装修了,卖主也不会补偿装修的费用。所以,一般买主只是做些小的装修。或只是粉刷墙壁。

2)由于卖主不能按时搬出,比如对敲的CASE。有时会提出EXTENSION。让卖主在交易完成后,多住几个月才搬出。这一般是OTP前就讲好的,是卖屋子的一部分条件,买主接受了此条件,才能成交。否则不卖。这样的话,买主也应该通情达理,在完成交易后按照之前说定的,给卖主一定的期限。

HDB津贴有以下几种:(只有公民可以申请)

1)家庭津贴:
给第一次申请的夫妻,家庭月收入不超过8000,只适用于买2手组屋,金额3万。

2)父母津贴:
以上1)的情况,加上如果买的组屋和父母,或结婚了的孩子住处靠近。则可以申请多1万的津贴。

3)额外津贴:
如果您是低收入家庭,(过去一年的平均月收入少过5000),可以申请额外的5000到4万的津贴。(1,2 照旧可以拿)。

4)单身津贴:
A)35岁以上的单身新加坡公民,可以独自买组屋,有1万1千的津贴。如果父母同住,则有2万津贴。收入过8000者不能申请,收入少过3000者,只能买5房或以下的组屋。
B)21岁以上公民,和有长期居留准证的人结婚,也可享受单身津贴。

5)添补津贴:
以上4)A)申请人日后结婚,或B)的配偶日后成为PR或公民,可以申请添补津贴,在原来津贴额的基础上,增加到3万,或4万(如果靠近父母)。

6)半额津贴:
如果申请人的配偶已经享受过津贴,他可以申请半额津贴,1万5或2万(如果靠近父母)。

除了额外津贴3)以外,买新组屋不能申请以上其他津贴,但是买DSBB(私人设计,建造,销售计划)或EC(执行公寓)的公民可以申请。

新加坡购房贷款的基本程序

在新加坡购房的都很少付全款,基本上都是按揭,在银行里申请贷款。新加坡购房在银行里贷款申请需要处理的基本程序
第1步 – 客户提交申请和相关文件
第2步 – 银行进行物业估价
第3步 – 银行批准申请
第4步 – 银行通知律师准备相关合同
第5步 – 客户签订房屋贷款协议
第6步 – 律师登记贷款协议
第7步 – 客户向银行支付其它相关费用,及向开发商支付未偿余额
第8步 – 拨付贷款
第9步 – 客户根据已拨贷款金额和商定的利率进行月付。

 

来源:新加坡万事通